Szatnie dla rowerzystów w biurach – nowy standard w zarządzaniu nieruchomościami

Rosnąca popularność dojazdów rowerem do pracy

Coraz więcej osób wybiera rower jako środek transportu do pracy, co wpływa na zmiany w projektowaniu przestrzeni biurowych. Statystyki pokazują, że jest to trend o rosnącej skali zarówno w Polsce, jak i w całej Europie. Ponad milion Polaków dojeżdża codziennie do pracy lub szkoły na rowerze, a 36% Polaków korzysta z roweru minimum dwa razy w tygodniu, co plasuje nasz kraj pod tym względem na drugim miejscu w Europie – za Holandią (53%), lecz przed Niemcami (34%), Szwecją (30%) i Francją (20%)
Dla porównania, w wielu zachodnich metropoliach udział ruchu rowerowego w komunikacji jest równie znaczący – przykładowo w centrum Londynu aż 24% ruchu w godzinach szczytu stanowią rowery. Te dane potwierdzają, że rower stał się istotnym elementem krajobrazu miejskiej mobilności.

Wzrost zainteresowania dojazdami na dwóch kółkach wynika z licznych korzyści. Pracownicy doceniają oszczędność czasu (omijanie korków), oszczędność pieniędzy (brak wydatków na paliwo czy parking) oraz pozytywny wpływ na zdrowie i kondycję. Pracodawcy oraz zarządcy nieruchomości zauważają natomiast, że pracownicy-cykliści są często bardziej zdrowsi i mniej zestresowani, co przekłada się na mniejszą absencję chorobową. Nie bez znaczenia są również aspekty ekologiczne – wybierając rower, firmy mogą realizować cele zrównoważonego rozwoju i zmniejszać ślad węglowy swoich biur.

Europa stawia na infrastrukturę dla rowerzystów

W krajach Europy Zachodniej i Północy jazda rowerem do pracy od dawna jest normą, a miasta intensywnie inwestują w infrastrukturę. W Holandii czy Danii widok elegancko ubranych biznesmenów na rowerach nikogo nie dziwi, a lokalne władze konsekwentnie ograniczają ruch samochodowy na rzecz zrównoważonej mobilności. Przykładowo Helsinki planują do 2025 roku wyeliminować z centrum większość aut osobowych na rzecz transportu publicznego i rowerów. W ślad za tym idą inwestycje w bezpieczne trasy rowerowe oraz rozbudowane parkingi i węzły przesiadkowe dla cyklistów.

Te zmiany znajdują odbicie w strategiach wielu firm i deweloperów. Ample bike-parking, showers and changing rooms are fast becoming obligatory features of new-build and refurbished office schemes – jak zauważają architekci, obszerne parkingi rowerowe, prysznice i szatnie stały się wręcz obowiązkowym elementem nowych i modernizowanych biurowców. W Wielkiej Brytanii duże fundusze nieruchomościowe raportują, że aż 53% pracowników oczekuje dostępności pryszniców i szafek w biurze po przyjechaniu rowerem lub przebiegnięciu do pracy. Co więcej, zapewnienie udogodnień dla rowerzystów zwiększa atrakcyjność budynku na rynku najmu – badania British Council for Offices wskazują, że bogata infrastruktura rowerowa podnosi potencjał komercyjny biurowca i może skracać okresy niewynajętości powierzchni. Innymi słowy, biurowiec przyjazny cyklistom jest dziś postrzegany jako nowocześniejszy i bardziej pożądany przez najemców, zwłaszcza tych z młodego pokolenia.

Biurowce przyjazne rowerzystom – od udogodnienia do konieczności

Zmiany w stylu dojazdów wymuszają dostosowanie przestrzeni biurowych. Jeszcze dekadę temu dedykowane rowerownie czy prysznice dla rowerzystów uchodziły za dodatkowy atut premium. Dziś stały się one nowym standardem w nowoczesnych biurowcach. Jak zauważa branżowy portal, niemal w każdym nowo oddanym biurze znajdziemy wydzieloną strefę parkowania rowerów, a wiele posiada również stacje naprawcze i prysznice dla osób dojeżdżających jednośladem. Certyfikaty ekologiczne budynków (np. BREEAM czy LEED) premiują takie rozwiązania. To wyraźny sygnał, jak bardzo zmieniły się oczekiwania najemców i użytkowników budynków.

Elementy przyjaznej infrastruktury rowerowej w biurze zazwyczaj obejmują:

Bezpieczne parkingi rowerowe – wydzielone rowerownie w garażu lub na parterze, wyposażone w stojaki (często dwupoziomowe, by oszczędzać miejsce) oraz monitoring; coraz częściej pojawiają się też automatyczne stacje naprawcze z narzędziami do podstawowych regulacji.

Szatnie z przebieralniami – osobne pomieszczenia (często z podziałem na damskie i męskie) lub kabiny, gdzie można wygodnie zmienić strój z kolarskiego na biznesowy. Ważne jest, by były one przestronne i czyste, z miejscem do siedzenia i powieszenia odzieży.

Prysznice – niezbędne dla osób pokonujących dłuższe dystanse lub jadących intensywnie. Standardem jest instalowanie kilku kabin natryskowych w zależności od wielkości budynku (zaleca się np. 1 prysznic na 10 miejsc rowerowych jako punkt wyjścia). Prysznice powinny mieć odpowiednią wentylację i łatwe do utrzymania w czystości wykończenie.

Szafki na ubrania i sprzęt – zamykane szafki ubraniowe dla rowerzystów pozwalają zostawić kask, odzież sportową czy buty. Często spotyka się rozwiązania z odpływem lub wentylacją (tzw. szafki suszące) umożliwiające wysuszenie rzeczy po deszczowej jeździe. W nowoczesnych biurowcach liczba szafek idzie w dziesiątki, a nawet setki – tak by każdy cyklista miał swoją przestrzeń.

Dodatkowe udogodnienia – takie jak suszarki do włosów montowane w szatniach, dozowniki podstawowych kosmetyków (mydło, papier, czasem nawet ręczniki), a także gniazda do ładowania e-bike’ów w strefach parkowania. Te pozornie drobne elementy podnoszą komfort użytkowania infrastruktury i zachęcają więcej osób do przesiadki na rower.

Dla zarządców nieruchomości istotne jest, aby planować tego typu infrastrukturę już na etapie projektu lub gruntownej modernizacji budynku. Koszty adaptacji istniejącej powierzchni mogą być wyzwaniem (instalacja pryszniców wymaga np. doprowadzenia pionów wodno-kanalizacyjnych i odpowiedniej hydroizolacji), dlatego lepiej przewidzieć „end-of-trip facilities” (zaplecze dla rowerzystów) z góry. Na szczęście coraz więcej deweloperów ma tego świadomość – inwestorzy biurowi stopniowo odchodzą od maksymalizacji miejsc parkingowych dla aut na rzecz inwestycji w udogodnienia dla rowerów. W rezultacie nowe biurowce powstają z myślą o transporcie mieszanym, gdzie rower odgrywa znaczącą rolę.

Opisywane trendy przekładają się na konkretne realizacje projektowe w Polsce. Dobrym przykładem jest modernizacja szatni dla rowerzystów w biurowcu w Gdańsku, zaprojektowana przez pracownię Progetti Architektura. Inwestor zdecydował się na przebudowę istniejącego zaplecza rowerowego z powodu ogromnego wzrostu liczby osób dojeżdżających do pracy na dwóch kółkach. Projekt zakłada dostosowanie przestrzeni do nowych potrzeb: powiększenie i reorganizację szatni, instalację dodatkowych pryszniców oraz zwiększenie liczby szafek tak, aby sprostać rosnącej liczbie użytkowników. Ważnym elementem jest również odświeżenie wystroju – nowoczesna, estetyczna aranżacja wnętrza ma sprawić, że korzystanie z szatni będzie przyjemnością, a nie tylko koniecznością. Zastosowano trwałe i łatwe w czyszczeniu materiały wykończeniowe, antypoślizgowe podłogi oraz energooszczędne oświetlenie LED zapewniające jasność i bezpieczeństwo. Nie zabrakło udogodnień takich jak wydzielona strefa suszenia odzieży czy wspomniane suszarki do włosów dla użytkowników.

Projekt Progetti Architektura w Gdańsku pokazuje, że nawet istniejące budynki biurowe mogą (a wręcz muszą) ewoluować, by nadążyć za rowerową rewolucją. Wizualizacje przygotowane przez architektów ukazują nowoczesną przestrzeń, która łączy funkcjonalność z atrakcyjnym designem – daleką od ciemnej komórki na parterze, jak czasem kojarzono rowerownie jeszcze kilka lat temu. To przyjazne miejsce dla cyklistów stało się integralną częścią biurowca, podnosząc jego standard i wartość rynkową.

Dynamiczny wzrost popularności dojazdów rowerem do pracy to zjawisko, którego branża nieruchomości biurowych nie może ignorować. Zapewnienie infrastruktury dla rowerzystów staje się dziś nie tyle udogodnieniem, co koniecznością – zarówno ze względu na oczekiwania najemców, jak i względy wizerunkowe czy ekologiczne. Biurowiec wyposażony w parkingi rowerowe, szatnie i prysznice jest lepiej postrzegany przez firmy poszukujące powierzchni, bo wpisuje się w nowoczesny, pro-zdrowotny styl życia pracowników. Ponadto zachęcanie do jazdy rowerem może pomóc rozwiązać problemy z ograniczoną liczbą miejsc parkingowych dla aut, zmniejszyć koszty utrzymania (mniej potrzebnej powierzchni na parkingi samochodowe) oraz wpisać się w cele CSR firmy.

Zarządcy nieruchomości powinni zatem traktować strefy dla rowerzystów jako integralny element budynku – podobnie jak recepcję, windę czy kantynę. Planowanie takiej strefy wymaga analizy potrzeb (liczba potencjalnych rowerzystów wśród najemców), ale inwestycja szybko się zwraca w postaci zadowolenia użytkowników i przewagi konkurencyjnej obiektu. Jak pokazują doświadczenia z rynków zachodnich, obiekty oferujące rozbudowane udogodnienia dla „bike commuterów” nie mają problemu z przyciągnięciem chętnych najemców. Także w Polsce ten trend będzie się umacniać wraz z kolejnymi pokoleniami wchodzącymi na rynek pracy i przykładającymi dużą wagę do zdrowego trybu życia oraz ekologii.

Wprowadzenie takich rozwiązań stanowi element eksperckiego podejścia do zarządzania nieruchomością – podnosi jej atrakcyjność, funkcjonalność i wartość. Biurowce przyjazne rowerzystom wpisują się w szerszy nurt projektowania zorientowanego na użytkownika i zrównoważony rozwój. Można śmiało powiedzieć, że przyszłość nowoczesnych biur należy do tych, które oprócz miejsc parkingowych dla aut oferują również komfortowe zaplecze dla cyklistów. To inwestycja w zdrowie pracowników, w wizerunek firmy i w jakość miejskiego życia.